Паи и акции вместо квартир: инвестиции в reit и зпифн

Фонды REIT: что они собой представляют?

REIT представляют собой трастовые инвестиционные фонды. По своей сути они похожи на публичные американские компании, акции которых торгуются на бирже. Траст получает в распоряжение деньги, вложенные инвесторами, каждый инвестор имеет определенную долю в доходах компании, исходя из размера внесенных средств. Акции REIT свободно обращаются на фондовом рынке. Главное отличие этого актива — то, что объектом управления, владения или инвестиций является недвижимость. 

Инвестиции в недвижимость обычно связаны с большими финансовыми вложениями, но фонды REIT позволяют стать владельцем доли недвижимости, вложив сумму в несколько долларов. Именно столько стоят акции некоторых недорогих фондов.

Таким образом, каждый имеет возможность вложить деньги в зарубежный рынок недвижимости и получать доход в валюте (чаще всего — со сдачи этой недвижимости в аренду). Это не то же самое, что покупка квартиры в своем городе или стране: для покупки реального объекта потребуется крупная сумма, личное участие, и такой арендный бизнес трудно масштабировать, не имея многомиллионного капитала. С REIT можно запустить арендный бизнес с небольшой суммой. Подробности смотрите в видео:

Акции таких компаний представлены в разных странах, наиболее популярны фонды недвижимости в США.

Особенности REIT

Так как статус REIT предполагает работу с недвижимостью, есть определенные требования для получения этого статуса. 

Прежде всего, не менее 75% от своего дохода компания должна получать от сделок с недвижимостью: аренда, продажа, финансирование и прочее. Второе обязательное условие: не менее 75% активов должны быть вложены в недвижимость. Третье условие: не менее 90% от своего дохода компания должна выплачивать в виде дивидендов. Четвертое — половина акций фонда не могут принадлежать менее чем 5 акционерам.

Многие фонды отдают практически 100% дохода на дивиденды, чтобы значительно снизить налоговую нагрузку.

Еще одна важная особенность — REIT не должны платить налог на прибыль.

Классификация REIT

Выделяют три основных типа компаний, в зависимости от способа получения дохода:

• долевые,
• ипотечные,
• гибридные.

Основная стратегия долевых компаний состоит в том, чтобы работать как управляющая компания объектов недвижимости, которые приобретены на средства дольщиков REIT. Основным источником прибыли выступает арендная плата. Таких фондов — абсолютное большинство. 

Как понятно из названия, ипотечная стратегия связана с кредитованием в сфере недвижимости. В данном случае фонд не становится собственником объекта недвижимости или его доли, а является кредитором собственника через ипотеку, займ или выкуп закладной. Компания получает доход от выплат заемщиков.

Гибридные компании могут применять обе стратегии одновременно в определенной пропорции.

Представленная классификация является наиболее часто применяемой. Также можно классифицировать фонды и по сфере деятельности недвижимости (жилая, торговая, склады, офисы и прочее),

ТОП 9 REIT фондов с макс. дивидендами

Чтобы найти интересные REIT фонды с максимальными выплатами дивидендов будем использовать сервис finviz.com. В сервисе Finviz переходим во вкладку “Screener”, далее во вкладку “ALL”, потом в опции “Sector” (там выбираем раздел Real Estate). Также поставим фильтр Index → S&P500 (выбрать те фонды, которые входят в индекс S&P500). Это позволит исключить не привлекательные для инвестиционных фондов REIT и фонды малой капитализации. Также устанавливаем фильтр на размер годовых дивидендов (Dividend Yield) > 5%.

Как найти REIT в сервисе Finviz с доходностью больше 5%

В результате было найдено 9 фондов ↓

Результаты поиска. 9 фондов из индекса S&P 500

Для того чтобы посмотреть дивидендную доходность необходимо перейти в каждый из фондов по отдельности, нажав на их тикер или нажать на вкладку “Snapshot” для их параллельного сравнения.

При выборе фонда обращаем внимание на волатильность. Если фонд чувствителен или его цена постоянно снижается, то исключаем его из анализа

Для фонда AIV наблюдается устойчивый коридор

Что такое REIT?

REIT представляют собой инвестиционные фонды, приобретающие и строящие объекты недвижимости, а также управляющие ими. Акции REIT являются отдельным классом активов, основанным на зарубежной недвижимости и доступным для включения в инвестиционный портфель.

Управляющая компания фонда REIT берет на себя все процессы по поиску недвижимости, арендаторов, контролирует состояние объектов и т.д. Инвестор просто покупает обращающиеся на биржах акции REIT. При этом он фактически становится совладельцем находящейся в активах фонда недвижимости.

Стоимость акций REIT невысока: от $10. Поскольку можно купить хоть всего одну акцию, крупные денежные суммы для таких вложений не требуются. В отличие от покупки объектов недвижимости за рубежом напрямую, где суммы для инвестирования нередко стартуют от сотен тысяч долларов и выше.

Покупку акций REIT гораздо проще осуществить и в техническом аспекте. Для приобретения этих бумаг не нужно открывать заграничные банковские счета, искать хорошо знающего местный рынок посредника, проводить юридическую проверку намеченной к покупке недвижимости и пр. Единственное, что от вас требуется – получение доступа к биржам, на которых обращаются акции REIT.

Обычно REIT инвестируют одновременно в значительное число объектов недвижимости. Существуют также инвестиционные фонды (например, ETF), вкладывающие средства в сотни разных REIT. Это обеспечивает значительно большую диверсификацию подобных инвестиций в сравнении с покупкой отдельного объекта недвижимости.

Инвестиции в фонды REIT отличаются и высокой ликвидностью. Купить либо продать акции REIT можно практически в любой момент – разумеется, в часы работы фондовой биржи. Приобретение же объектов недвижимости (а тем более их продажа) порою длится месяцами или даже годами.

Фонды REIT подразделяются на две основные группы: имущественные (долевые) и ипотечные. Имущественные (Equity REIT) занимаются инвестированием в недвижимость. Ипотечные (Mortgage REIT) осуществляют покупку обеспеченных ипотечными кредитами долговых ценных бумаг и самих ипотечных кредитов. Фактически ипотечные REIT в большей степени представляют собой инвестирование в долговые бумаги, нежели в недвижимость. Отметим также, что доля ипотечных REIT составляет меньше 10% всего рынка REIT.

Дальше мы будем рассматривать только долевые (имущественные) REIT.

Плюсы и минусы ЗПИФн

Порог входа в ЗПИФн тоже невысок (хотя выше, чем при покупке акций REIT) — обычно стоимость пая начинается от десятков тысяч рублей и может доходить до нескольких миллионов. Но цена участия в любом случае ниже стоимости квартиры в Москве.

Плюс ЗПИФн — высокая надёжность. Деятельность подобных фондов строго контролируется государством. Деньгами вкладчиков распоряжается профессиональный участник фондового рынка, управляющая компания. В деятельности ЗПИФн также участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

Купленная недвижимость по закону принадлежит пайщикам. Это значит, что даже если у фонда или управляющей компании возникнут проблемы, капитал не сгорит и не уйдёт в счёт оплаты долгов, а просто перейдёт под управление другой УК.

Деятельность фонда прозрачна: управляющая компания регулярно публикует отчёты, так что инвестор может следить за тем, как работают его деньги.Доходность, естественно, зависит от выбранного фонда: какие-то уходят в минус, а некоторые показывают 10-15% годовых.

По закону ЗПИФн должны вкладывать большую часть капитала фонда именно в недвижимость. И с этим на российском рынке связан довольно высокий риск: такие инвестиции подвержены валютным колебаниям, ведь стоимость квартир зависит от курса доллара или евро. Мы в «Реалист» придумали, как можно снизить риск: оставшуюся часть денег, которую фонд может вложить в облигации или депозиты, мы планируем вкладывать во фьючерсы на доллар.

Из минусов можно назвать не слишком высокую ликвидность: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, обычно капитал находится в фонде до окончания срока его действия (речь может идти и о десяти годах).Также пайщики могут столкнуться с плохим управлением: в лучшем случае капитал будет просто лежать и приносить минимальный доход (например, от аренды), в худшем — фонд уйдёт в минус. Нужно помнить, что со временем объекты недвижимости могут терять в цене, и если фонд просто приобрёл на весь капитал квартиры, которые к концу действия ЗПИФн упали в цене, пайщики вместо дохода получат убытки. Поэтому перед тем, как отнести в фонд свои деньги, нужно очень внимательно изучить всю информацию о ЗПИФн и самостоятельно оценить все риски.

REIT дивиденды и дивиденды акций.

REIT – не единственные инвестиции, которые могут приносить дивиденды; многочисленные акции предлагают регулярные выплаты дивидендов инвесторам

Важно понимать, как они различаются как с точки зрения налогообложения, так и с точки зрения того, что стимулирует выплату дивидендов

С обыкновенными акциями, выплачивающими дивиденды, инвесторы подвержены явлению двойного налогообложения, когда прибыль облагается налогом на корпоративном уровне, а затем на индивидуальном уровне.

REIT защищены от одного уровня налогообложения, что означает, что они могут предложить относительно более высокую доходность, чем обычная облагаемая налогом компания.

С акциями, которые выплачивают дивиденды, инвесторы должны быть настроены на то, как компания генерирует денежный поток для выплаты дивидендов. Обычно это происходит от продажи товаров или услуг. С другой стороны, REIT используют свои договорные денежные потоки, полученные от аренды, для выплаты дивидендов.

Инвесторы могут посмотреть, насколько долгосрочные эти арендные договоры, сколько денежных потоков генерируется относительно выплаты дивидендов, и получить хорошее представление о безопасности выплачиваемых дивидендов.

При выплате дивидендов, выплаты часто связаны с общей стабильностью и прибыльностью компании. Если компания сталкивается с трудностями при получении доходов или имеет высокую долговую нагрузку, это может повлиять на сумму, выплачиваемую инвесторам. Исключением из этого правила могут быть дивидендные аристократы, группы компаний, которые последовательно выплачивали повышенные дивиденды инвесторам из года в год в течение 25 и более лет.

Гай Бейкер, основатель Wealth Teams Alliance в Ирвине, штат Калифорния, говорит, что инвесторы должны знать о факторах, которые могут аналогичным образом повлиять на выплату дивидендов REIT. Он говорит, о двух самых важных факторах – это увеличение доли вакантных должностей или имущественные проблемы, связанные с выкупом или дефолтом. «Дивиденды REIT должны быть более предсказуемыми», — добавляет он.

Как инвестировать в REIT акции в России

У начинающих инвесторов часто не хватает средств, чтобы стать единоличным собственником недвижимости — даже если речь идет о недорогой квартире. Но инвестирование в reit позволяет без больших вложений стать совладельцем ликвидного доходного объекта за рубежом и получать постоянные выплаты.

Акции рейтов торгуются на биржах. Для инвестирования достаточно открыть счет у иностранного или российского брокера, имеющего доступ к одной из таких площадок.  

В мире насчитывается около 200 фондов зарубежной недвижимости. Так, на Нью-Йоркской бирже reit фонды США представлены активами более 150 компаний. Здесь же можно вложиться в ценные бумаги ETF недвижимости. 

Акции REIT на Санкт-Петербургской бирже

С небольшой суммой инвестиций лучше открыть счет у отечественного брокера. Для этого подойдет любой брокер с доступом к Санкт-Петербургской бирже. Там доступны акции около 40 REIT.  Стать участником торгов можно, открыв брокерский счет у любого из российских брокеров с выходом на СПб биржу — например, Тинькофф, БКС, Фридом Финанс и т.д. Достаточно открыть счет, завести деньги и создать заявку на покупку. Открытие и ведение счета, как правило, бесплатно, но брокер берет небольшие комиссии за операции. 

На СПБ бирже reit акции с дивидендами включены в сектор “Недвижимость”. Ниже представлен reit рейтинг 10 фондов на Санкт-Петербургской бирже, входящих в S&P 500:

• Realty Income;
• American Tower;
• Digital Realty;
• Iron Mountain;
• Regency Centers Corporation;
• Kimco Realty;
• Essex Property Trust;
• Boston Properties;
• Alexandria Real Estate Equities Inc;
• Welltower Inc.

Интерес к инвестированию снижает повышенная ставка налогов для акций зарубежных компаний, включая REIT. Граждане РФ должны заплатить 30% с полученных доходов. Обычно этот налог за владельца ценных бумаг платит брокер — инвестор получает доход уже за вычетом налога. 

Но поскольку REIT показывают высокую историческую доходность и обгоняют американский фондовый рынок по темпам роста на протяжении почти 50 лет, даже с учетом высокой налоговой ставки можно получить хорошую доходность. 

Налоговую ставку можно снизить, если открыть счет у зарубежного брокера. Правда, не все они работают с россиянами. Один из доступных для граждан РФ вариантов — Interactive Brockers. В таком случае налоговая ставка — 13% (10% вычтет брокер, 3% надо оплатить в ФНС РФ самостоятельно). 

Читайте, почему REIT — это самый комфортный способ инвестирования. 

REIT фонды: динамика котировок 

Котировка — это стоимость финансового инструмента в указанный период времени. На динамику влияют продавец и покупатель. Поэтому котировки постоянно меняются.

На графике ниже представлена динамика котировок акций Realty Income:

Источник графика Investing.com.

Как оценить REIT «заработок»

Инвесторам REIT важно понять, что традиционные способы расчета прибыли просто не работают для REIT. В частности, существует положение, позволяющее амортизировать активы недвижимости в течение нескольких десятилетий, что, по сути, означает, что часть стоимости каждого объекта недвижимости может списываться как убыток каждый год

В частности, существует положение, позволяющее амортизировать активы недвижимости в течение нескольких десятилетий, что, по сути, означает, что часть стоимости каждого объекта недвижимости может списываться как убыток каждый год.

Это уменьшает «доход» REIT, но на самом деле не стоит ни копейки. На самом деле, как правило, верно обратное — недвижимость не только не теряет свою стоимость с течением времени, но и растет с течением времени.

По этой причине существует метрика, известная как средства от операций, или FFO, которая добавляет амортизацию и вносит несколько других корректировок, которые дают лучшее представление о том, сколько денег фактически делает REIT. Многие REIT также рассчитывают показатели FFO для конкретной компании, такие как базовые FFO, нормализованные FFO или скорректированные FFO, которые могут дать вам еще лучшее представление о том, сколько зарабатывает конкретный REIT и, следовательно, сколько он потенциально может распределить среди акционеров.

REIT Fraud

The Securities and Exchange Commission (SEC) recommends that investors should be wary of anyone who tries to sell REITs that aren’t registered with the SEC. It advises that «You can verify the registration of both publicly traded and non-traded REITs through the SEC’s EDGAR system. You can also use EDGAR to review a REIT’s annual and quarterly reports as well as any offering prospectus.»

It’s also a good idea to check out the broker or investment advisor who recommends the REIT. The SEC has a free search tool that allows you to look up if an investment professional is licensed and registered.

Спрос на центры обработки данных должен продолжать расти

Если вы не знакомы, дата-центры — это коммерческие объекты, предназначенные для размещения серверов и другого сетевого оборудования в безопасной и надежной среде. Digital Realty Trust — это крупный REIT, который разрабатывает, приобретает, владеет и управляет объектами ЦОД по всему миру.

В конце второго квартала 2018 года Digital Realty владела 198 дата-центрами, занимающими более 32 миллионов квадратных футов. Digital Realty имеет более 2300 арендаторов / клиентов, но ее топ-20 составляют более 50% дохода от аренды.

Хотя это добавляет определенный элемент риска с менее диверсифицированной клиентской базой, чем другие REIT в списке, стоит отметить, что его главные арендаторы — это, по сути, кто-кто-кто из технических лидеров. Просто назвать несколько,

(NASDAQ: FB)

IBM

(NYSE: IBM)

Oracle

(NYSE: ORCL)

Веризон

(NYSE: VZ)

AT & T

(NYSE: T)

и Uber являются основными арендаторами центров обработки данных Digital Realty.

Итак, почему дата-центр недвижимости? Одним словом, потребность в безопасном и надежном хранилище данных резко возросла в последние годы и пока не демонстрирует признаков замедления. Наоборот, ожидается, что в течение следующего десятилетия число подключенных устройств возрастет, и с появлением технологии 5G объем передаваемых данных будет расти в геометрической прогрессии. Можно назвать лишь несколько основных катализаторов: ожидается, что к 2025 году число автономных транспортных средств (в значительной степени зависящих от данных) будет расти на 37% в годовом исчислении. А рынок искусственного интеллекта вырастет примерно с 4 млрд. Долл. США. 2018 до 60 миллиардов долларов к 2025 году.

Мягко говоря, спрос не должен быть проблемой в будущем. За свою 13-летнюю историю Digital Realty увеличила свою FFO с впечатляющими 12, 4% в годовом исчислении и увеличивала свои дивиденды каждый год примерно в среднем на 12%. И хотя прошлые результаты не гарантируют будущих результатов, с катализаторами, которые я только что упомянул, я не удивлюсь, если этот темп роста будет устойчивым в течение многих лет.

Особенности дивидендов на REIT

REIT не дают сверхдоходности на коротких отрезках времени (в среднем по рынку 11%), но на долгосрочных промежутках начинает работать сложный процент. Инвестор покупает REIT, получает дивиденды, реинвестирует их: так раскручивается маховик сложного процента. А еще можно находить компании, которые попадают на распродажу с очень хорошим дисконтом. Например, Realty Income. Это компания, которая использует сложный процент и к тому же продолжает стабильно расти. 

Еще на рынке есть маленькие компании – Small Cups, которые часто торгуются с дисконтом. Такие компании часто платят более высокие дивиденды и растут больше, чем “голубые фишки”. Маленькой компании с капитализацией 200 млн долларов намного проще вырасти, чем гигантам с капитализацией в много миллиардов. Часто такой компании достаточно покупки одного здания, чтобы вырасти на 15-20%. Поэтому один из наших портфелей (Ядро) в основном состоит из small cups.

ТОП 5 Reit ETF.

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).

ETF от крупнейшей банковской компании мира Charles Schwab Corporation. Фонд стремится как можно точнее, до комиссий и расходов, отследить общий доход Dow Jones U.S. Select REIT IndexTM. Фонд инвестирует не менее 90% своих чистых активов (включая для этой цели любые заимствования в инвестиционных целях) в ценные бумаги, включенные в индекс. Как правило, он придает тот же вес той же безопасности, что и индекс. Индекс представляет собой взвешенный индекс рыночной капитализации с поправкой на число акций, состоящий из инвестиционных фондов недвижимости («REIT»).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 6 млрд. $.
• Стоимость ETF: 47 $.
• Доходность за 1 год: 18,2 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).

Фонд стремится отслеживать инвестиционные результаты FTSE Nareit Equity REITs Индекс («Базовый индекс»), который измеряет производительность США путем инвестиций в фонды недвижимости (REITы), исключая инфраструктуру REIT, ипотека REIT. По состоянию на 30 апреля 2019 года базовый индекс представлен 159 REIT, которые инвестируют в рынки недвижимости США и за её пределами.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 1,7 млрд. $.
• Стоимость ETF: 56 $.
• Доходность за 1 год: 22,5 %.
• Комиссия фонда: 0,08 %.

3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).

Этот фонд является одним из старейших ETF на рынке недвижимости. С 2001 года RWR предлагает инвесторам хорошо управляемый и ликвидный инструмент для инвестирования в разнообразную, взвешенную с рыночной капитализацией корзину американских REIT. Фонд в наиболее важные подотрасли недвижимости: коммерческие и жилые REIT. Как таковой, он может понравиться тем, кто ищет «чистую игру». Прямолинейная стратегия RWR стала хитом, привлекла миллиарды активов, что, в свою очередь, дало ей высокую ликвидность. Единственная особенность RWR – это коэффициент расходов, который в несколько раз больше, чем у конкурента Schwab.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 21,27 млрд. $.
• Стоимость ETF: 32 $.
• Доходность за 1 год: 17,43 %.
• Комиссия фонда: 0,25 %.

4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 20,12 млрд. $.
• Стоимость ETF: 34.4 $.
• Доходность за 1 год: 18,58 %.
• Комиссия фонда: 0,5 %.

5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

Вложения фонда направлены на отслеживание инвестиционных результатов индекса FTSE EPRA / NAREIT Global REITs. Индекс предназначен для отслеживания эффективности открытых инвестиционных фондов недвижимости («REIT») как на развитых, так и на развивающихся рынках. Как правило, фонд будет инвестировать не менее 90% своих активов в ценные бумаги компонента базового индекса и в инвестиции, которые имеют экономические характеристики, которые практически идентичны ценным бумагам компонента базового индекса, и могут инвестировать до 10% своих активов в определенные фьючерсы, опционы и своп контракты, денежные средства и их эквиваленты.

REET взимает агрессивно низкую комиссию, которая значительно подрывает RWO — ее единственного конкурента в данном сегменте. С таким ценным предложением легко понять, почему REET превратился в один из самых популярных фондов сегмента.

Ключевые факты.

• Рыночная капитализация: 14,8 млрд. $.
• Стоимость ETF: 28 $.
• Доходность за 1 год: 18 %.
• Комиссия фонда: 0,07 %.

Итак:

1. Schwab U.S. REIT ETF тикер на бирже (SCHH).
2. iShares Core U.S. REIT ETF тикер на бирже (USRT).
3. SPDR Dow Jones REIT ETF тикер на бирже (RWR).
4. First Trust S&P REIT Index Fund тикер на бирже (FRI).
5. iShares Global REIT ETF тикер на бирже (REET).

The Bottom Line

Investing in REITs can be a passive, income-producing alternative to buying property directly. However, investors shouldn’t be swayed by large dividend payments since REITs can underperform the market in a rising interest-rate environment.

Instead, it’s important for investors to choose REITs that have solid management teams, quality properties based on current trends, and are publicly-traded. It’s also a good idea to work with a trusted tax accountant to determine ways to achieve the most favorable tax treatment. For example, it’s possible to hold REITs in a tax-advantaged account, such as a Roth IRA.

Инвестиции в акции фонда недвижимости REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционный фонд недвижимости. Его основной заработок идёт от сдачи в аренду. Покупая акции фонда, инвестор покупает часть недвижимости.

Эти фонды котируются в виде акций на фондовой бирже. В нашей стране нету ни одного отечественного REIT, который бы торговался на бирже. Зато таких компаний много в США.

После листинга иностранных акций на Санкт-Петербургскую биржу в 2014 году, у российских инвесторов появилась возможность покупать REIT фонды наших брокеров. Фонды будут хранится у инвестора на обычном брокерском счёте.

Что входит в обязанности REIT:

• Сдача недвижимости в аренду;
• Мониторинг состояния;
• Приобретают новые объекты (чаще всего в кредит);
• Продают некачественные;

Инвестиционный фонд занимается управлением, исключая какие-либо действия со стороны акционеров.

2.1. Отсутствие крупных сумм для старта

Начать инвестировать в американскую недвижимость через REIT можно практически с любой суммы. Цены на акции фонда начинаются от 20$. Поэтому эти инвестиции доступны для рядовых инвесторов с небольшими стартовыми капиталами.

При этом можно купить несколько фондов, чтобы диверсифицировать риски отдельных компаний.

Ниже представлен список крупных Reit и описания чем он занимается (в скобочках указан тикер на бирже):

• Realty Income Corp (O). Самые разные объекты недвижимости;
• Simon Property Group Inc (SPG). В основном это крупные торговые молы;
• SL Green Realty Corp (SLG). Специализируется на объектах на Манхеттене;
• Medical Properties Trust Inc (MPW). Медицинские госпитали;
• Welltower Inc (WELL). Дома для престарелых;
• Federal Realty Investment Trust (FRT);

Купить эти и другие акции можно через брокеров. Рекомендую следующих (сам работаю через них):

У них минимальные комиссии за торговый оборот, бесплатные пополнения и снятия денег. Доступен полный перечень финансовых инструментов на бирже.

Подробные инструкции по покупке акций можно прочитать в статьях:

2.2. Дивидендная доходность REIT составляет 3-5% годовых

Средняя дивидендная доходность REIT лежит в районе 3-5% годовых в долларах. При этом инвестор ещё зарабатывает на курсовом росте акций около 2-10% годовых. Назвать сумму точнее сложно, поскольку рынок акций имеет высокую волатильность. В зависимости от точки входа и текущей цены прибыль может существенно отличаться для разных инвесторов.

Высокая дивидендная доходность получается из-за того, что минимум 90% чистой прибыли компании должно идти акционерам. Это законодательное требование к фондам.

Почти все крупные REIT являются дивидендными аристократами.

Примечание

Дивидендный аристократ — это компания стабильно выплачивающая дивиденды. Ежегодная выплата всегда увеличивается.

Некоторые REIT платят дивиденды каждый месяц. Например, O и SLG.

На дивиденды от REIT не распространяются льготы от справки W-8BEN, поэтому налог составляет 30% Это уменьшает дивидендную доходность почти на 1/3, но всё равно остаётся одной из самых высоких на всём фондовом рынке.

Налог на дивиденды по иностранным акциям;

2.3. Широкая диверсификация по объектам

Каждый фонд владеет большим количеством объектов (исчисляется сотнями и тысячами). У большинства компаний недвижимость располагаются в разных штатах, поэтому это создаёт дополнительную диверсификацию от рисков.

Вся недвижимость разом не может пострадать, если только не случится какого-то супер форс-мажора. Но тогда возможно и деньги будут никому не нужны. Поэтому инвесторы несут минимальные риски.

На внебиржевом рынке существуют ETF на REIT. ETF является фондом содержащим множество компаний REIT в каком-то соотношении. Обычно ЕТФ копирует фондовые индексы, в данном случае, возможно, копирование компаний с той же долей веса, что они входят в индекс.

2.4. Отсутствие каких-либо действий

REIT фонды дают полную свободу инвесторам в плане времени. Фактически, акционеры просто наслаждаются постоянными дивидендами и более ничего не делают.

Более профессиональные инвесторы могут иногда заглядывать в квартальные и годовые отчётности компаний из своих инвестиционных портфелей, но многие даже этого не делают.

2.5. Высокая ликвидность

Акции можно в любой момент продать/докупить на фондовой бирже по рыночной цене. Поэтому они относится к максимально ликвидным инструментам.

Например, если на рынке будет распродажа, то можно докупать акции. Когда на рынках эйфория, то стоит сокращать свою долю в акциях.

2.6. Защита от девальвации рубля

Деньги лежат в американской недвижимости, которая котируется в долларах. Значит, российскому инвестору не страшна девальвация рубля. Это тоже дополнительный плюс к надёжности.

Как купить REIT: с чего начать

Когда я только начинал инвестировать, то купил на 1000 рублей ПИФ (кажется, Атон) и на 5 лет забыл об этом. Естественно, такая стратегия не могла привести к финансовой свободе. Чтобы стать успешным инвестором, нужно постоянно учиться, инвестировать регулярно и следовать своей стратегии. Теперь я в любой теме начинаю с того, что разбираю все в деталях.

В первую очередь, напишите для себя, какую сумму в месяц вы готовы инвестировать. Посчитайте доход с учетом 11% годовых – это средняя цифра по рынку REIT, хотя можно получать больше. 

Определите для себя, сколько лет вы готовы ждать прежде чем начать пользоваться дивидендами. Чем позже вы начинаете инвестировать, тем больше денег вам надо откладывать каждый месяц. Это очень важный инсайт, потому что срок инвестирования гораздо важнее суммы, которую вы вкладываете. Самый лучший вариант – если вы готовы ждать 30 лет. И чем раньше вы начинаете, тем лучше.

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет менее 4 лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль, хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Примерно 90% всех трастов — рентные. На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра — но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось — например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs — наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда — с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.